01큰 그림 — 공사비 지수의 뿌리

다루는 영역은 크게 시장(인덱스)과 건설·부동산 두 축이다. 공사비 지수는 여러 원재료 가격으로 구성되는데, 원재료의 끝을 타고 가면 결국 유가 · 환율 · 금리 세 가지로 나뉜다.

flowchart LR
  O["유가"] --> R["원재료 가격
철근 · 시멘트 · 골재 …"]
  X["환율"] --> R
  I["금리"] --> R
  R --> C["공사비 지수"]
        

이 교육의 시장 수치·전망·업권 평가는 교육 시점(2026-04-23) 기준 발표자 견해를 포함한다. AI가 교차 검증한 정정·보정은 본문에 취소선과 배지로 표시했고, 상단 AI 검증 버튼에서 전체 리포트를 볼 수 있다.

02유가 시장 구조 — 3대 유종

• 선물은 가격이 벌어져 있다가 시간이 갈수록 현물 가격에 수렴한다 — 미래 예측이 아니라 오르내림에 베팅하는 상품이며, 만기 전 반대매매로 청산해야 한다 AI 보정'30일/60일 선물'은 표준 용어가 아니라 최근월물 만기 구조(브렌트가 WTI보다 김)를 단순화한 표현
• 유가는 10배 레버리지가 가능해 실물 재고보다 훨씬 큰 거래량으로 시세가 형성된다 (유동성 확대)

03생산원가와 중동 정세

• 호르무즈 해협 봉쇄 시 전 세계 원유 공급에 심각한 영향 — 파이프라인·선박이 갇혀 못 나온다
• 대체 경로(아덴만)는 해적 문제 + 파이프라인 용량 한계로 제한적 (유럽은 우회 여지가 상대적으로 있음)
• 최대 수혜국은 노르웨이 — 앞바다 유전 수익의 일정 비율이 국부펀드로 적립되는 구조라 "100년은 먹고산다"
• 해협이 다시 열려도 "언제 또 닫힐지 모른다"는 불안감 때문에 유가는 쉽게 떨어지지 않을 전망 — 기존 65~85불 밴드가 깨진 상황

04원유 정제와 석유화학

• 원유를 증류하면 LPG · 납사 · 휘발유 · 경유 · 등유 · 아스팔트 등으로 층층이 분리된다
• 상압증류(ARDS) → 감압증류(VDS, 진공에서 끓는점이 낮아지는 원리) → 고도화 공정으로 최대한 뽑아낸다 — 남김없이 뽑아내면서 아스팔트가 귀해지고 비싸진 배경 AI 정정증류 설비의 정확한 명칭은 CDU(상압)·VDU(감압) — ARDS·VRDS는 잔사유 '탈황'(고도화 계열) 설비명이다
• 공장은 원유의 성상·점도·성분·끓는점 조건에 맞춰 설계된다 — 국내 공장은 사우디·쿠웨이트산 기준이라 미국산 셰일오일은 조건이 안 맞아 사용 불가 AI 보정'제약'이 정확 — 한국은 미국산 원유를 대량 수입 중(2026년 미주 비중 35.6%, 미국 원유 최대 수입국). 다만 중동 중질유 최적화 설비라 혼합 비중 한계(~30%)·아스팔트 생산 불가 등 제약은 사실
• 납사를 분해(크래킹)하면 에틸렌 · 프로필렌 · 부타디엔 · BTX가 나온다 — 에틸렌은 "산업의 쌀", 플라스틱 종류만 1,000가지 이상(분류만 30여 개)

flowchart LR
  O["원유"] --> D["증류
상압 ARDS · 감압 VDS · 고도화"]
  D --> L["LPG"]
  D --> N["납사 (나프타)"]
  D --> G["휘발유 · 경유 · 등유"]
  D --> A["아스팔트"]
  N --> K["납사 크래커
(분해)"]
  K --> E["에틸렌
'산업의 쌀'"]
  K --> P["프로필렌 → 용기"]
  K --> B["부타디엔 → 고무"]
  K --> T["BTX
벤젠 · 톨루엔 · 자일렌"]
  E --> PL["플라스틱 · 포장 · 생활용품 전반"]
        

05석유화학 산업 현황 — 중국 변수

• 한국의 납사 크래커 생산능력은 800만 톤에서 1,600만 톤으로 배증했지만, 중국은 그 10배 AI 정정약 4~5배 (에틸렌 능력: 중국 5,200만~6,000만 톤 vs 한국 1,280만~1,470만 톤) 규모 — 경쟁력 상실
• 중국이 석탄 기반에서 납사 크래커로 전환하면서 황사·분진이 감소한 부수 효과 AI 보정황사는 사막 기원 모래바람 — 줄어드는 것은 오염성 미세먼지·분진이며, 인과도 여러 요인 중 하나로 보는 게 정확
• 원가(원유)는 올랐는데 판매가(에틸렌)는 폭락 → 국내 화학사 수익성 악화, 화학주 부진
• 예외: 원유를 넣으면 에틸렌이 바로 나오는 약 10조 원 규모 설비는 중간 스프레드가 없어 타격이 덜함 (전사 표기 'SOA' — 에쓰오일 샤힌 프로젝트로 추정, 확인 필요)

06스프레드 — 단계마다 붙는 마진

스프레드 = 각 공정 단계의 판매가 − 원가. 출발점(시추)에는 스프레드가 없고, 이후 모든 단계에서 발생한다. 예: 시추 원가 5불 + 운반 3불 + 저장 2불 = 10불 → 배로 운송 → 정제 → 납사 → 에틸렌, 매 단계 뒷 가격에서 앞 가격을 뺀 것이 스프레드다.

flowchart LR
  A["시추"] -->|"스프레드"| B["운반
(파이프라인 · 선박)"]
  B -->|"스프레드"| C["저장"]
  C -->|"스프레드"| D["정제 → 납사"]
  D -->|"스프레드"| E["에틸렌 등 제품"]
        

• 현재: 원유 가격은 상승했는데 에틸렌 가격은 폭락 → 화학회사 마진 압박 (화학주가 안 오르는 이유)
• 휘발유 가격 상승 = 휘발유 스프레드가 비싸진 것

07환율 · 금리 · 신용

• 환율은 금리의 가격 차이로 결정된다 — "돈이 많으면 값이 싸진다"
• 글로벌 대표 단기금리는 LIBOR(3·6·12개월물) — 하루짜리는 콜금리. 단기(1~6개월) 금리 예측의 기준 AI 정정LIBOR는 London Interbank Overnight Offered Rate이며, 2023년 산출 종료 — 현재 글로벌 기준금리는 SOFR(달러) 등 대체금리 체제다
• 미국 금리 상승 → 원화 평가절하 → 수입물가 상승 압력
• CDS 프리미엄(Credit Default Swap) = 부도를 대신 갚아주는 보험의 수수료 — 국가 단위로도 존재하는 신용도 지표
• 충격 발생 시 LIBOR 급등 → VIX 상승 → 신흥국 자금 이탈 → 국내 환율·CDS 동반 급등. 미국발 사건이어도 한국이 흔들리는 메커니즘 (이후 되돌림)

flowchart LR
  E["중동 사태 등 충격"] --> L["단기금리 (LIBOR) 급등"]
  L --> V["VIX (공포지수) 상승"]
  V --> F["신흥국에서 자금 이탈"]
  F --> W["환율 상승 (평가절하)"]
  W --> P["수입물가 · 원가 상승"]
        

08건설 공사비 지수와 시차

• 유가 충격은 원유가 국내에 도착하는 약 2개월의 시차를 두고 공사비에 반영된다 — 급등이 아니라 완만한 곡선으로 오르고, 오르기 시작하면 다른 지수가 동반 상승
• 국내 원유 비축분은 약 210일 — 전쟁이 지속되면 연말께 영향이 본격화된다는 계산 AI 보정발표 수치 — 통상 알려진 정부+민간 비축은 약 190~200일분
• 동반 상승 중 가장 빠르게 움직이는 것은 금리

09부동산 PF 구조와 책임준공

• PF의 본래 의미는 대규모 사업의 위험 분산을 위한 금융기법 — 신디케이션(여러 은행이 나눠서 대출)이 기본
• SPC를 따로 설립해 사업을 추진하고, 시공사(건설사)가 신용보강을 제공, 시행사의 담보·보증 권리는 대주단에 귀속
• 증권사가 주관·보증으로 앞장서면 "3년 후 실물이 될 건물"을 근거로 대출이 성립 — 시공사 신용(예: AA−)과 책임준공이 미래 건물을 담보처럼 만들어 주는 구조
• 책임준공 = 시공사가 "묻지도 따지지도 않고" 완공을 약속하는 확약. 분양이 잘될 땐 문제없지만 미분양이 나면 시공사가 전액 부담
• 최근 PF는 리스크 분산이 아니라 최대 수익 추구로 변질 — 리스크는 건설사가 몰아서 지는 구조. 분양 부진으로 건설사들이 책임준공을 회피하면서 시행사 어려움 가중

flowchart TB
  A["대주단
A은행 · B은행 · C은행 (신디케이션)"] -- "PF 대출" --> S["SPC
(사업 목적 특수목적법인)"]
  H["시행사"] -- "에쿼티 출자 · 사업 추진" --> S
  G["시공사 (건설사)"] -- "신용보강
책임준공 확약" --> S
  V["증권사"] -- "주관 · 보증" --> A
  S --> D["개발 사업
(아파트 · 오피스 등)"]
  S -.-> X["담보 · 보증 등 권리는
대주단에 귀속"]
        

10PF 대출 구조와 현금흐름

• 펀딩 갭을 메우면 기성불(공정률대로 공사비 지급), 못 메우면 분양불(분양 수입으로 공사비 지급) — 분양불은 분양에 목을 매게 되어 공사비 펑크 위험
• 시행사가 분양불을 택하는 이유는 금융비 — 금리 6%로 3년 사업이면 약 18%가 금융비로 나간다 (1,000억 사업이면 180억) AI 보정단순 곱셈 근사 — 실제 이자는 인출 잔액 기준이라 이보다 적다. 전사의 '18억'은 계산 착오라 180억으로 바로잡아 옮김
• 후순위는 경매 시 회수가 어려워, 진입 전 선순위와 의결권을 묶어 단독 경매 진입을 제약하는 조건이 붙기도 한다 (트렌치 관리)

flowchart LR
  I["분양 수입"] --> ES["에스크로 계좌
인출 = 시공사 · 시행사 · 은행
3자 도장 필요"]
  ES --> P1["① 이자"]
  P1 --> P2["② 공사비"]
  P2 --> P3["③ 기타 비용
(광고비 등)"]
  P3 --> P4["④ 원금 상환"]
  P4 --> P5["⑤ 에쿼티 배당"]
        

11NPL · 사업 주체 · 시장 사이클

• 미분양 발생 시 대출은 NPL(부실채권)로 전환 — 경매의 실질은 부동산 매각이 아니라 채권 매각이다
• NPL 사업 모델: 선순위(LTV 70%) 채권을 50% 할인 매입 → 경매를 통해 부동산을 사실상 반값에 확보

• 과거에는 강남 상승이 트리클다운으로 전국에 퍼졌지만, 인구 감소로 이제는 양극화 — 서울과 연결성이 강한 동탄·수원·안양·성남 등만 동반 상승, 그 밖은 하락
• 일본 버블 붕괴 후 20년간 도쿄만 상승, 다른 지역은 하락 — 같은 패턴 AI 보정도쿄도 버블 직후엔 크게 하락 — '회복이 도쿄 중심으로 양극화됐다'가 정확
• 분양 일확천금 시대 종료 → 임대 사업 전환 추세

01재무제표 3표

flowchart LR
  IS["손익계산서 (IS)
일정 기간의 경영 성과"]
  BS["재무상태표 (BS)
특정 시점의 재무 상태"]
  CF["현금흐름표 (CF)
일정 기간의 현금 유출입"]
  IS -- "당기순이익이
이익잉여금으로 누적" --> BS
  CF -- "기말 현금이
자산(현금) 잔액으로" --> BS
  IS -. "발생주의 이익 vs 실제 현금
차이를 조정" .- CF
        

02손익계산서 구조

매출은 모든 영업의 근간이며 손익계산서의 출발점이다. 매출에서 아래로 차감하며 내려간다.

flowchart TB
  A["매출
모든 영업의 근간 · 출발점"]
  B["매출총이익"]
  C["영업이익"]
  D["법인세 차감 전 순이익 (EBT)"]
  E["순이익"]
  A -- "− 매출원가" --> B
  B -- "− 판매관리비
임금 · 임대료 · 소송비 · 간접비" --> C
  C -- "− 금융비용" --> D
  D -- "− 법인세" --> E
        

• 매출 − 원가 = 매출총이익
• 매출총이익 − 판매관리비 = 영업이익 — 본업의 수익력
• 영업이익 − 금융비용 = 법인세 차감 전 순이익(EBT) AI 보정교육용 단순화 — 실제 EBT는 금융비용 외 영업외수익·비용 전체를 반영
• 법인세 차감 후 최종 순이익 산출

03감가상각 (Depreciation)

• 처리 방식: 정액법 또는 정률법
• 실제 현금 유출 없이 장부상에만 존재하는 비용
• 비용 인식 시 과세 모수(세금 기준액)가 줄어드는 효과 발생

04EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization — 이자·세금·감가상각 차감 전 이익.

• 감가상각은 실제 현금 유출이 없으므로, 기업 가치 평가 시 EBITDA를 주요 지표로 활용
• 잔존가치가 이미 소진된 자산(예: 선박)도 여전히 실물 가치를 가질 수 있음

05연결회계 vs 지분법

flowchart TB
  S["다른 회사 지분 보유"] --> Q{"실질 지배력이 있는가?
(지분율만으로 판단하지 않음)"}
  Q -- "예" --> C["연결회계
자산 · 부채 · 매출 전부 합산"]
  Q -- "아니오" --> E["지분법
순자산 · 손익을 지분율만큼만 반영"]
  C --> C2["몸집이 커진다
단, 부채도 함께 합산"]
  E --> E2["부채비율 등
재무 건전성 관리에 유리"]
  N["예: 지분 10% + 나머지 90%가 FI
→ 실질 지배자로 보아 연결 가능"] -.-> Q
        

• 연결 선호: 회사 규모(몸집)를 키우기 위함 / 지분법 선호: 부채비율 등 재무 건전성 관리
• 기업들은 "지배는 유지하되 연결은 피하는" 구조를 꾸준히 모색 → 회계 기준이 규칙 중심에서 실질 중심으로 변화

06고정사업장 및 해외법인

• 국내: 본사와 지사는 법적으로 한 몸
• 해외 진출 시 현지 법인 없이도 활동 가능 → 이 경우 고정사업장으로 분류
• 법인은 연결/지분법으로 구분, 지사는 본사와 한 몸으로 처리

07PFV(프로젝트 금융투자회사) · SPC

• PFV는 특수목적법인(SPC)의 일종 — 페이퍼 컴퍼니 형태
• 회사 자산의 10배 규모 PF 조달도 현실적으로 가능한 구조
• 잠실 MICE 등 대형 개발사업에서 PFV가 사업 주체로 활용
• 부채가 PFV를 통해 연결 재무제표에서 제외될 수 있어 기업들이 적극 활용하는 경향

flowchart TB
  M["모회사 (사업 참여사)"] -- "소수 지분 출자" --> P["PFV
(SPC · 페이퍼 컴퍼니)"]
  F["재무적 투자자 (FI)"] -- "출자" --> P
  L["대주단 (금융기관)"] -- "PF 대출
자산의 수배 ~ 10배 규모" --> P
  P --> D["개발 사업 수행
예: 잠실 MICE"]
  P -.-> X["PF 부채는 PFV에 귀속
→ 모회사 연결 재무제표에서 제외 가능"]
        

부동산·건설 특성상 PF·연결회계 등 복잡한 구조 이해가 필요 — 일부 내용은 별도 학습 필요.

08회계 조직의 역할 — 회계·세무·자금·금융

• 분식회계 방지를 위한 감사 역할의 중요성 강조

09정리 & TF 연결점

• 회계의 큰 그림 = 3표의 관계. 이후 교육에서 재무상태표 → 손익계산서 → 상호 관계 순으로 깊이 들어간다 (수·목·금 각 1시간, 오후 1시 잠정)
• TF의 리스 부채 시스템은 BS 부채 항목 산출이 목적 — 이번 교육의 재무상태표 개념과 직결
• PFV·연결회계는 부동산·건설 도메인의 핵심 구조 — 별도 학습 항목으로 관리

01재무상태표 — '시점'의 문서

• 재무상태표(BS)는 특정 시점의 재무 상태를 보여준다 — "2021년에 얼마 벌었나"(기간 성과 = 손익계산서)와 전혀 다른 개념
• 그래서 항상 "2023년 12월 31일" · 분기말 · 월말처럼 특정 일자로 표시된다
• 구조는 차변/대변 — 자산 = 부채 + 자본. 자산·부채는 각각 유동/비유동으로 나뉜다

02자산 분류 — 유동 vs 비유동

기준은 1년 이내 현금화(유동화) 가능 여부.

flowchart TB
  A["자산"] --> C["유동자산
1년 이내 현금화 가능"]
  A --> N["비유동자산
1년 초과 · 즉시 처분 곤란"]
  C --> C1["현금 · 요구불예금 · MMDA"]
  C --> C2["단기금융상품
1년 내 채권 · ABS"]
  N --> F["고정자산
건물 · 차량 · 중장비"]
  N --> N2["1년 이상 채권 · 부동산"]
        

• 고정자산 ≠ 비유동자산 — 회사 계정과목의 '고정자산'은 비유동자산 안에 속하는 하위 분류
• 회사채: 우리가 보유한 남의 회사채는 만기 1년 기준으로 유동/비유동 구분 (우리가 발행한 것은 부채 쪽)
• 부동산: 1년 내 팔 수도 있지만, 통상 즉시 처분 불가 자산으로 보아 기본은 비유동

03유동성 분류는 '판단'의 영역

• 집계·기장·분개는 기초 작업 — "이 자산이 유동인가"를 판단하고 감사인과 협상하는 것이 회계팀의 진짜 일
• PFV 지분: "1년 내 회수 조건"은 실제로는 잘 붙지 않고, 붙는다면 "못 지킬 경우"의 부가조건이 더 문제
• 보증·담보가 있어도 곧바로 유동이 아니다 — 상환 확실성의 증거를 감사인이 요구한다 ("1년 내 유동화 가능? 증거 갖고 와봐")
• 비상장 주식·PFV 지분엔 "사업 종료 전 인출 불가" · "멤버에게만 매각" 조건이 흔해 실질 유동성이 낮다 → 담보 대출 거절 사유
• 잘만 하면 논리를 만들어 비유동을 유동으로 재분류할 수도 있다 — 이것이 '화장(window dressing)'이며 지나치면 분식(§06)
• IFRS는 규칙이 아닌 원칙(실질) 중심이라 이 판단 영역이 넓다

04부채와 자본 — 이익잉여금이 투자 여력

부채도 1년 기준으로 유동/비유동 구분. 자본은 성격이 다른 항목들의 묶음이다.

• 이익잉여금은 지급준비율·LTV 같은 '배수' 개념이 아니라 내가 들고 있는 돼지저금통이다

05부채비율 — 재무 건전성의 대표 지표

부채비율 = 부채 ÷ 자본. 자본과 부채가 같으면 100%. 건설업은 약 120%면 건전.

• 업종에 따라 해석이 다르다 — 시행사·인프라 펀드는 300~1,000%도 문제없음(맥쿼리인프라 ~500%). 그러나 일반 건설사가 500%면 조달 불가 수준
• 건설사가 직접 PF를 인수(직접 개발)하면 800%까지 상승 가능(쌍용건설 사례) — "3년 후 분양대금 유입 시 300%로 하락, 초과분은 전부 PF"라는 설명 논리가 있으면 용인. 이때 사업평가 보고서 제출 요구가 따라온다
• 신용 높은 회사는 "누가 이겨도 버는 판"을 깔고, 낮은 회사는 고위험 베팅 — 부채비율 낮고 잘 버는 회사 vs 높고 못 버는 회사의 구조 차이
• DL의 빡센 심의는 벤치마킹 대상이지만, 파트너·브랜드·자금력 없이 기준만 따라 하면 수주가 0 — 우리 규모에선 유연성이 생존 조건

06회계팀의 진정한 역할 — 집계가 아니라 논리 개발

• ① 회사 상태 측정(건강검진표) ② 감사 대응 — 제3자 검증을 통과할 논리 개발 ③ 회사가 적절한 가치로 보이도록 재무제표 관리('화장')
• 감사가 중요한 이유: 금리를 3.5%에 빌릴지 2.8%에 빌릴지가 제3자(감사인)의 건전성 판정에 달려 있다 — 감사는 투자자·대주 보호와 리스크 프리미엄 산정의 바로미터
• 회계팀은 "원리원칙대로 합니다"라고 말하지만, 경영진이 "부채비율이 왜 이렇게 높아? 논리를 개발해봐"라고 하면 대응해야 하는 구조
• 회계팀장이 유난히 똑똑해 보이는 이유 — 회사 전체 숫자의 흐름을 계속 보는 자리이기 때문

07사례 — 대림 사우디 법인 손실 방어 논리 (2014)

flowchart TB
  L["사우디 법인 공사 손실 9조 원 (강의 수치)"] --> T["사우디 세무 태클
'프로젝트별론 이익인데 왜 법인이 손실? 법인세 내라'"]
  T --> R["본사 대응
손실 인식 대신 출자전환"]
  R --> P["10년 손실 만회 매출 플랜 수립"]
  P --> B["논리 근거
모건스탠리 10년 유가 전망 → 유가-발주 상관관계
→ 발주 물량 중 수주 점유율 10% = 우리 몫"]
  B --> OK["회계감사 통과
'문제없다' 의견 (2014)"]
        

• 10년 매출 합계가 정확히 손실 규모와 일치하는 플랜 — 당시 플랜트 호황 기대가 논리의 설득력을 뒷받침 AI 보정"9조 원"은 강의 발언 그대로 — 공개 보도 기준 규모 확인 필요

08장부가 vs 평가가격 — 자산 재평가의 트레이드오프

• 자산·부채는 목적에 따라 장부가로 볼 때와 평가가격(공정가치)으로 볼 때가 있다 — "많아 보이고 싶은가, 적어 보이고 싶은가"는 그때그때 다르다
• 부동산을 낮게: 종부세(보유세) 부담 → 장부가(취득가) 유지
• 높게 만들 때: 담보대출 필요 시 자산 재평가(감정평가) → 자산 급증 → 대출 한도 확보. 단, 재평가액이 새 장부가가 되며 보유세도 함께 증가
• 이 밸런스를 잡는 것도 회계팀의 역할

09리스 부채의 본질 — 왜 부채인가

flowchart TB
  K["계약 체결"] -- "발생주의:
계약 순간 거래가 '발생'" --> D["총액 · 지급 일정 확정
= 미래 지출 의무"]
  D --> H["실질은 할부와 동일
총액을 나눠 내며 이자(금융비) 내재"]
  H --> PV["리스료 총액을 시간가치로 할인
= 현재가치(PV)"]
  PV --> BS["재무상태표의 '리스 부채'"]
  W["월세도 동일 —
'은행 금리보다 높으면 되겠네'라는
계산 감각이 곧 내재 금융비"] -.-> H
        

• 취소 가능 여부는 본질이 아니다 — 취소에는 위약금 등 별도 조건이 붙는다 (안마의자 중도 해지 = 잔여기간 위약금)
• 호가가 비싸다고 금융비(할인율)가 같이 오르는 것은 아니다

옵션 · 잔존가치 — 자산마다 성격이 다르다

10할인율 메커니즘 — 평가의 핵심 변수

• 할인율 = 화폐의 시간가치를 반영하는 비율 — 회사가 기준을 정한다
• 참조 지표: CPI(물가) · 미국 LIBOR(현 SOFR 체제)·SOFR · 국내 KORIBOR·CD금리 등 — 상황에 맞는 "적절한" 금리를 선정
• 전략적 비대칭: 현금 유입(in) 항목은 할인율을 낮게, 유출(out) 항목은 높게 가고 싶어 한다 → 부채는 줄고 자산은 늘어 재무제표가 좋아 보인다
• 한계: 할인율을 드라마틱하게 때리면 리스 부채가 드라마틱하게 줄어든다 = 분식. 감사인이 의견 거절을 예고하면 바꿔야 한다. 너무 낮으면 반대로 부채비율 부담
• 부채비율 관리가 절실한 회사일수록 리스 부채 축소는 큰 명제 — 그만큼 감사 검증도 엄격

11채권 · PF 등 기타 평가

• 채권 평가: 회사채는 명시 금리(예: 3.9%)를 할인율로 사용, 시장 금리 변동에 따라 재평가. 우리 회사 관련 금리는 동급 신용등급(BBB+ 등)과 비교 적용. 3/6/12개월 금리가 각각 다르다
• 단기 채권은 평가 불필요 — 장기만 할인 평가
• PF 부채는 평가하지 않는다 — 금리가 명시된 일반 부채는 시간가치가 금리에 내재되어 있다고 간주. 제대로 하려면 자금 유출 일정·금융비를 전부 분해해야 해서 "PF는 재앙" — 간주 처리가 실무 관행

12감사의 목적과 자금 조달 — 규모의 경제

• 감사의 목적: ① 회사 상태의 제3자 검증 ② 투자자·대주 보호(분식 방지) ③ 리스크 프리미엄(조달 금리) 산정 근거
• 감사의견 거절은 실제로 일어난다 — 대림도 지적받은 적 있고, 회사의 대응은 "감사법인 교체" ("야, 삼일회계법인으로 바꿔")
• 독립성 딜레마: 감사법인의 용역 대가를 피감 기업이 지급하는 구조 — 완전한 독립성이 보장되기 어렵다

디타워 사례 — 금리 0.1%p의 무게

• 광화문 디타워: 대출 약 1조 5천억, 당시 오피스 대출 최고 금리 3.2%
• "윗분들이 이자(절감)를 보고 싶어 하세요" 한마디에 은행이 2.7%(0.5%p 인하)를 찍어옴 — 3년 누적 절감을 강의에선 150억으로 언급 AI 보정산술로는 1.5조 기준 0.1%p ≈ 15억/년, 0.5%p ≈ 75억/년(3년 225억) — 강의의 10억/50억/150억은 구술 근사
• 효자동 오피스: 3천억 조달을 1금융권 전화 몇 통으로 해결 — 주관사 없이 대형사 라인으로 조달
• 금융기관은 Top 10 건설사에 라인 하나씩 두고 싶어 한다 — 개인 100명 대출보다 대기업 1건이 금액도 크고 금리도 좋다

13회계 감사 vs 세무 조사

• 세무 대관은 신입 때부터 담당자끼리 매칭해 함께 성장하는 시스템 — 선배에서 후배로 관계가 이어지고, 비공식 식사·만남 중심의 장기 관계 관리 문화 (세무조사 일정 등 정보가 관계로 흘러오기도)
• 다른 대관은 프로젝트 단위로 끝나지만 세무는 계속 간다 — 팀장보다 팀원이 더 오래가는 경우도 많다. 단, 한 번 터지면 형사 리스크가 있는 영역

14결산 일정 · 신용평가 · 다음 세션

• 결산 일정: 1분기(1~3월) 분기·회계 마감은 4월, 실적 발표·IR은 5월 (상장사 분기 종료 후 45영업일 이내)
• 신용평가사가 보는 것: 회계감사 자료 + IR이 핵심 축, 그 외 수주잔고·매출 드라이버 등 별도 요구 자료 다수 — 회사채 업무를 자금팀이 수행하다 보니 회계팀과 핑퐁·마찰이 생기는 구조

01공시 · 회계기준

02금리 지표 (할인율 참조)

03신용평가 · 실무 가이드

04이 TF의 원자료

본문 차트의 수치는 강의 언급 수치 기준이며, DART 실측치와 다를 수 있다 — AI 검증 패널의 보정 항목과 같은 원칙으로 표기.